1. 건물의 실거래가 정보
깡통전세를 피하려면 집의 시세를 알아봐야 한다. 집을 내놓은 임대인이나 부동산에서 말해주는 시세가 아니라 집을 전세로 얻어 살고자 하는 임차인이 직접 시대를 알아봐야 한다. 실제 팔려고 내놓은 집의 공시지가를 확인을 꼭 해야 한다. 현재 국토 교통부에서 실거래가 시세 정보를 제공하고 있다. 실거래가 시세 정보 시스템에서 아파트 다세대 및 다가구 주택, 오피스텔, 연립 등 실거래가 시세정보를 확인할 수 있다. 또한 계약할 건물의 월세와 전세 비율을 확인해 보는 것이 좋다. 전세 계약건이 너무 많다면 전세 사기를 의심해 봐야 한다
국토교통부 실거래가공개시스템 (molit.go.kr)
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2. 임대인의 국세 및 지방세 완납 증명서
임대인의 체납세금을 확인해 보아야 한다. 임대인에게 체납된 임금이나 세금이 있는지 확인해 보는 것이 좋다. 만약 체납된 세금의 대한 법정 기일을 넘기면 전셋집이 경매나 공매에 넘어가게 되고 그에 따라 보증금을 못 받게 되는 경우가 발생하여 전세 사기를 당하게 되는 것이다.
계약 전 임대인에 임대인에 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하세요. 임대인이 거부하면 전세사기를 의심을 하여야 하고, 홈택스에서 국세 및 지방세를 확인해 볼 수 있으니 참고하자.
3. 해당건물의 등기부 등보
전세 전 해당 건물의 권리 순위를 확인해야 한다. 집주인이 전셋집을 담보로 대출을 받았다면 은행의 권리가 1순위가 되므로 만약 집이 경매나 공매에 넘어가게 되면 은행에 집이 넘어가므로 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생한다.
그러므로 해당 건물의 등기부 등본을 떼어 근저당 유무를 확인해야 한다. 임대인 부채규모 확인은 등기부 등본의 [을구]에 근저당 및 전세권 설정 여부를 확인할 수 있다.
다세대 주택과 다가구 주택의 차이점은 다세대 주택의 경우 각 호수(세대)마다 등기와 임대인이 다른 반면, 다가구 주택은 한 임대인이 건물의 모든 세대를 소유하고 있다 다세대 주택은 해당 호수(세대)만 해당되지만 다가구 주택은 경매로 넘어갈 경우 건물 전체가 넘어가기 때문에 입주 순서대로 돌려받는다. 다세대 주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 건물가액보다 전세총액이 클 경우 깡통주택이므로 계약을 피해야 한다. 전입세대 열람은 구청에 가서 직접 신청해야 한다.
건물이 팔렸을 경우 전체 세입자 보증금 총액을 따져봐서 나의 보증금까지 받을 수 있는 금액인지 확인해 보아야 한다. 만약 건물가액이 8억인데 전세총액이 10억이라면 그것이 바로 깡통주택이다. 이럴 경우 순위가 뒤에 있다면 못 받을 확률이 높다.
선순위 보증금 확인 방법은 임대인 또는 임차인이 주민센터에 방문하여 확정일자 부여현황을 확인하거나 부동산 중개사에서 선순위 보증금 정보를 요청하여 확인하면 된다.
또한 등기상에 기록된 소유주의 인적사상과 계약하러 온 임대인의 인적사항이 일치하는지 확인해야 한다 대리인이 방문한 경우 대리인의 신분증, 위임장, 인가증명서와 임대인 신분증을 확인해야 한다.
3. 등록된 중개사인지 확인
현재 중개보조원이 부동산 중개 행위를 하는 곳이 많다. 이들과의 계약은 불법이며 계약이 효력이 없다. 부동산 중개사인지 부동산 중개 보조원인지 정확히 알고 계약을 해야 한다 부동산 중개사는 공제에 가입되어 있어 중개사고에 책임을 지지만 중개보조원은 그렇지 않기 때문에 꼭 등록된 중개사인지 확인해야 한다.
2023년 10월부터 중개보조원은 이를 고지하게 되어 있고 위반하였을 경우 500만 원의 과태료를 부과받도록 법이 변경되었다.
4. 확정일자와 전입신고
확정일자와 전입신고를 즉시 하는 것이 전세사기를 피하는 것이다. 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 신고하지 않으면 벌금 5만 원이 부여된다. 전입신고는 신고한 다음날부터 법적 효력이 발생하며 전입신고를 해야 보증금을 돌려받을 수 있으며 법적 보호를 받을 수 있다.
임대차 신고는 법적의무이다. 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과인 경우 임대차 신고는 법적 의무다. 확정일자는 계약이 이루어진 날짜를 증명하는 것이다. 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되고 우선 변제권을 획득할 수 있다.
임차인이 확정일자를 받기 전에 집주인이 이를 악용하여 대출을 받는다면 융자가 생기므로 선순위에서 밀리게 된다. 계약 시 특약사항으로 집주인이 계약 후 1일이나 2일 이내 대출과 관련된 계약을 하지 않는다는 조항을 달면 더 안전하다. 또는 임대인에게 양해를 구하고 이사 전 신고를 미리 하는 것도 좋다 그러므로 잔금 치름과 동시에 전입신고를 해야 한다. 전입신고는 이사를 한 후 그 지역 관할 관청에 전입신고를 하는 것이다.
5. 전세 보증 보험
아파트, 주택, 주거용 오피스텔의 경우 전세보증금 보험에 가입할 수 있다. 보증금을 못 받을 경우 받을 수 있는 보험인데 수도권은 최대 7억, 비수도권은 최대 5억까지 받을 수 있다
주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울 보증보험(SGI)에서 가입할 수 있다. 집주인이 가입했을 경우 세입자는 가입할 필요가 없다. 집주인이 가입했을 경우 보험료는 임대인 75%. 임차인 25% 로 분담해야 한다. 기관마다 가입조건이 다르고 보험금은 전세계약 만기 한 달이 지난 후에 신청할 수 있으며 1개월에서 2개월 정도 심사기간이 필요합니다. 임대인에게 보증금을 받지 못했다면 기존전셋집의 전입신고를 빼면 안 되고 임차권 등기 명령이 되어 있어야 한다.
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